현재와 같이 부동산시장의 불황이 지속되면서 급매물과 경매물건이 증가하고 매수자 중심 시장이 형성되어 상품 선택폭이 넓고, 다양하여 아파트나 토지, 상가투자의 적기로 판단하고 있다. 이런 상황에서 경매로 재테크나 내 집 마련하려는 경우, 응찰자들은 낙찰 받을 때 권리분석은 제대로 했는 지물건인도, 이사 등 예상하지 못한 추가비용은 없는지 긴장되고 불안한 것이 사실이다. 부동산경매로 내 집 마련하려는 분들이 너무 어렵게 생각하고 접근하지만 결코 그렇지 않다. 경매도 일반부동산 매매와 다를 바 없으며 단지, 매도자가 국가기관인 집행법원이고, 낙찰자가 매수인이 되어 법률규정으로 처리되는 것뿐이다. 지난번 칼럼에서도 언급했듯이 경매물건은 90% 이상이 양호한 물건이다. 금융기관의 담보제공은 충분히 검증한 것이기 때문이다. 그리고 경매물건을 `재수` 운운하거나 달갑게 생각지 않는 사고는 21세기에 어울리지 않는 자세이다. 그 해당 부동산의 소유자가 자산관리를 제대로 못한 결과이다. 예를 들면, `갑`이 영업하다 파산한 음식점을 `을`이 인수하여 대박이 터지는 경우를 종종 경험하는 것이 그 이유이다. 무엇보다도 경매의 장점은 시세보다 저렴하고, 물건이 다양하며, 정보가 노출되어 있으며, 등기부상의 모든 권리관계가 말소된다. 또 토지거래 허가가 면제되고 거래사고가 발생치 않고 은행대출이 80% 가능하다. 단점으로는 권리분석의 위험성과 명도시기의 불확실성, 물건 내부(아파트, 주택)를 확인이 어렵고 농지의 경우 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 낙찰 후에도 잔금내기 전에 채무자가 해당 채무를 변제하면 경매가 취하되어 소유권을 취득하지 못하는 경우 등이라 할 수 있다. 참고로, 경매로 부동산을 구입할 때 유념해야할 사항을 몇 가지 정리하면 다음과 같다. 첫째, 전문가 아닌 일반인은 기본적인 경매지식을 습득 후 권리분석이 난해한 물건을 제외하고 응찰하고 2회 이상 유찰된 물건을 낙찰 받으면 수익을 낼 수 있고 주변시세 대비 60%대 가격에 내 집 마련도 가능하다. 그리고, 경매대행업체나, 매수신청대리가 등록된 공인중개업소에 의뢰하면 안전하게 입찰에서 명도까지 책임지고 처리해 준다. 둘째, 경매물건은 무조건 저렴한 가격에 낙찰 받아 고가에 매도한다는 사고를 버려야 한다. 정확한 권리분석을 통하여 미래가치, 내재가치, 수익성물건으로 포커스를 조준해야 한다. 셋째, 경매물건은 정확한 권리분석을 통해서 응찰여부를 결정해야 한다. 선순위 임차인 존재와 유치권 성립여부, 선순위 예고등기, 가등기, 처분금지가처분등기 등과 등기부 이외의 권리관계를 철저히 검토한 후 참여해야 한다. 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 파악해야 하며 또, 지상권, 공유지분, 유치권, 전입자 등이 있는 경우 대출제한을 받을 수 있어 사전에 금융기관에 경매사건번호를 제시하여 대출여부를 확인해 두는 것이 유리하다. 넷째, 발품과 손품을 많이 팔아야 한다. 즉, 인터넷 검색을 통해 국토해양부 실거래가, 국민은행시세를 종합해보고, 입찰물건 현장을 직접 방문하여, 교통상황, 혐오시설, 편의시설 여부 등과 2개 이상의 중개업소를 찾아 시세와 급매가를 꼼꼼히 챙겨서 응찰가를 결정해야 성공할 수 있다.