전문가가 아닌 일반 투자자들이 법원경매를 통해서 부동산을 매수하려다 `유치권` 신고가 된 물건을 접하게 되면 응찰을 포기하거나 외면해 버리는 경우를 가끔 볼 수 있다. 우선 골치 아픈 물건이라는 고정관념으로 권리관계가 `깨끗한` 물건을 찾아 나서기 쉽다. 물론, 유치권은 법률내용면에서 어려운 것이 사실이다. 그러나 사실관계를 잘 파악해 보면 의외로 쉬운 용어이고 해결점도 단순하여 경매재테크의 호기로 활용할 수 있다. 유치권은 민법 제320조에 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 그리고 민법 제321조에 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다고 명시되어 있다. 예를 들면 빌딩건축공사를 시공한 건설사가 건축비를 제때 못 받은 경우 그 건축물을 점유하여 유치하는 경우로 건축비 일부를 받고 잔금을 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있다는 의미이다. 이러한 유치권에 대하여 몇 가지로 정리해 보면 첫째, 아파트물건인 경우 내부공사 인테리어업체가 유치권을 신고한 경우에 주인이 거주 중일 때는 `유치권` 성립이 불분명할 수 있다. 왜냐하면 유치권은 반드시 직접, 간접점유를 해야하기 때문이다. 그 물건을 유찰시켜 채무자(소유자)의 주변인들에게 저가에 낙찰 받도록 편법을 쓸 수 있다. 유치권은 법원에 신고만으로 경매대장에 기재되기 때문이다. 둘째, 유치권이 성립하려면 실제공사를 했고 해당부동산가치증가 비용이 검증된 자료가 있어야 한다. 업체와 계산서만 주고 받는다고 성립하지 않으며 공사비, 계약금, 공사기간, 기타 자료는 신고한 자가 입증해야하기 때문이다. 입증 못할 경우 경매방해죄로 처벌받을 수 있다. 셋째, 유치권 신고가 된 물건이라도 유찰이 여러 번 된 경우는 유치금액을 확인 후에 낙찰 받아도 시세보다 저렴한 물건이 많다. 일반인들이 무조건 기피하지만 여기에 재테크의 틈새시장이 있다. 넷째, 유치권 신고 물건을 낙찰 받아 소유권을 이전한 후에 유치권자와 협의하는 방법도 있다. 유치권자는 낙찰자(현재소유자)에게 유치금액을 요구할 수 없다. 유치권을 주장만 할 수 있기 때문이다. 다만 낙찰자가 그 부동산을 사용, 수익할 수 없다. 그래서 상호협의를 통해 쉽게 해결할 수 있는 것이다. 유치권이 신고된 경매물건은 `물건분석` `권리분석`에 문제가 없고 미래가치가 유망한 부동산이면 손품, 발품을 팔아 현장답사를 3회 이상한 후에 과감히 응찰하면 높은 수익을 올릴 수 있다.