우리는 부동산상식으로 유효수요(실수요자)와 가수요(투자자)가 함께 움직여야 부동산가격이 상승으로 이어지고 시장이 활성화되는 것으로 이해하고 있다. 현재의 부동산흐름은 어떤가? 그것은 아마도 둘 다 관심에서 벗어나 있기 때문일 것이다. 그러면 왜 이런 현상이 지속되는가? 그 이유는 몇 가지로 열거해 보면 첫째, 미래의 불확실성이다. 부동산투자는 현재가치를 투자하는 것이 아니라 `미래가치`를 기대하고 `현재의 투자`이므로 국내외 경기불황이 장기화로 진행될 가능성이 보이면 수요자들은 과감한 `현재투자`를 망설이게 될 수밖에 없는 것이다. 즉, 유효수요자들은 불황지속-주택가격 하락-저가매수 기대심리-매수시기를 지연시키고, 반면에 가수요자들은 주택가격 하락지속-투자손실 가능-투자위험상품에 쉽게 달려들 수 없는 상황인 것이다. 둘째는, 부동산시장의 불확실성이다. 유럽의 경제적 사정과 우리의 정치적 변수(대통령선거와 북한동향)가 예측하기 어렵고, 불투명한 경기전망으로 대기업의 설비투자연기 혹은 축소로 이어지고 중소기업의 직접영향과 일자리부족-수입감소-경제어려움이 예상되므로 당장 `먹고사는` 현실적 문제에 관심이지, 오늘 내일에 바로 결정할 문제가 아닌 주거용부동산은 서민들에게는 너무 멀리 위치하고 있는 것으로 생각되기 때문이다. 셋째, 2006년 이전부터 부동산상승기를 거쳐 현재까지 주택매수자들의 가계대출 총 금액이 900조 원이 넘는 현실이다. 경기가 불황이니 물가상승률에 따라 임금과 주택가격이 상승되지 않으므로 어렵고, 주택구입대출이 아닌 생활자금과 창업자금으로 추가대출을 받으면서 가계대출금이 점점 늘어가는 추세이다. 현실이 어려운데 신규주택구입이나 갈아타기가 쉽지 않다. 예를 들면, 수도권에 아파트 85㎡(전용면적)가격이 2006년도 4억 원일 때, 2억5천만 원은 자기투자금, 대출금 1억5천만 원에 내집 마련을 한 `갑`의 경우 현재 시세는 2억5천만 원선으로 하락한 상태인데 갑은 사라진 대출금의 이자를 부담하고 있으니 경제적, 심리적 고통은 헤아릴 수 없을 것이다. 또 갑이 집을 매도한다 해도 대출금 공제 후 금액은 1억 정도로 기대하니까 이럴 수도 저럴 수도 없는 진퇴양난이라 하겠다. 그래도 갑은 매도하고 싶지만 쉽지 않다. 현재의 부동산은 하향시장이기 때문이다. 소위`하우스푸어`의대표적인 사람이 갑이라 할 수 있다. 넷째, 흔히 부동산은 `심리`라고 하는데 하락기대 심리와 젊은 세대(주택구입예정세대)들의 소유보다 임대개념의 심리가 널리 퍼져 있는 것이 가격의 상승을 유도하지 못한다고 보여진다. 기성세대(50대 이상)는 집이 전부인 시절도 있었고, 집을 가지고 부의 척도를 가늠하던 세월이 옛날 얘기가 되어버린 현실이다. 편리성와 단순한 생활자세, 소형주택 위주 선호 등이 신진세대의 사고이고, 부동산에도 빠르게 자리 잡아가고 있는 것이다. 이상과 같은 이유로 침체된 부동산시장을 회복시키지 못하고 있는 것이다.