가등기는 두가지가 있는데 등기원인이 매매예약인 소유권이전 청구권순위 보전가등기와 금전소비대차가 원인인 담보가등기가 그것이다. 소유권이전 청구권가등기는 부동산계약 후 잔금까지 완납했지만 등기이전을 바로 할 수 없는 상황이 발생한 때 소유자가 이중매매를 할 수 없도록 하는 조치이다. 그 이유는 몇 가지로 정리하면 토지허가 거래구역에서 세대원 전원이사가 불가한 경우, 1가구2주택 양도세 문제의 경우, 종합부동산세의 부담으로 세금회피수단, 제3자 명의로 구입한 부동산을 임의대로 처분하지 못하게 하는 장치로서가 그것이다. 토지거래 허가구역의 토지를 저렴한 가격에 매수 후 여러 가지 조건으로 등기할 수 없어 허가해제나 이주가능시기에 본등기하기 위해서다. 현재 부동산을 구입함으로 종부세 대상이 되어 과중한 세부담을 피하기 위한 편법으로도 이용된다. 마지막은 자녀나 다른 사람 명의로 구입하였으나 그 사람들이 담보제공이나 매도처리하는 것을 방지하기 위한 수단으로 종종 활용된다. 선순위로 가등기 된 부동산은 일단 대출이 제한되고 매도가 쉽지 않기 때문에 재산권보호 수단으로 양호하다. 가등기를 모르고 매매되어도 가등기권자가 본등기를 경료하면 시점이 가등기시점으로 소급되어 나중에 매수한 자는 소유권을 상실하게 되어 주의해야 한다. 부동산매매에서 선의(등기부내용을 모름)의 매수자는 보호해 주지 않기 때문에 매수인이 등기부를 확인하고 매수여부를 결정해야 한다. 부동산거래에서 매수인은 악의(등기부내용을 앎)로 보기 때문이다. 또, 가등기 후 저당, 근저당, 압류, 가압류가 등기되어도 가등기권자가 본등기를 이행하면 후순위 제한물건 등은 모두 말소(소멸)처리된다. 그러나 가등기 전에 저당, 근저당, 압류, 가압류 등은 소멸하지 않고 가등기권자가 인수해야 함으로 부동산등기부에 선순위 여부 파악 후 가등기를 해야 안전하다. 후순위 가등기는 경매에서 소멸하는 것이 원칙이다. 담보가등기는 시세가 3억 원인 을(채무자) 소유의 아파트를 확인하고 갑(채권자)이 을에게 2억 원을 빌려주고 차용증도 받지 않고 등기부 근저당 없이 담보가등기를 설정한 경우이다. 경매에서 선순위 담보가등기는 말소기준등기가 되어 낙찰 후 소멸되기 때문에 경매입찰에 참여해도 안전하다. 후순위 담보가등기는 배당에 참여하면 저당권과 마찬가지로 배당받고 소멸한다. 갑의 경우는 선후순위 관계없이 배당받을 수 있다 법원경매에서는 경매신청접수 당시 등기부에 선순위 가등기가 있으면, 소유권이전 청구권가등기인지, 담보가등기인지를 가등권자에게 법원에서 배당요구 종기일까지 권리신고를 최고하고 확인 후 경매진행여부를 결정하는데 가끔 이 사실을 간과하고 경매가 진행될 수 있기 때문에 입찰자는 반드시 체크하고 경매참여를 결정해야 한다. 낙찰 후 선순위 소유권이전청구권 가등권자가 가등기에 기한 본등기를 실행하면 소유권을 상실하는 경우가 있어 특별히 주의해야 한다.